郑州全市1490个二手房楼盘，什么价买不亏？

FANGDONG｜房东俱乐会

撰文：陆离美编：小樱校对：塔夫

当人们还在唏嘘郑州二手房挂牌量目前已达16.8万套之多时，急于套现的房东们是没空儿感慨的。

面对二手房挂牌量大的现实，更紧迫的现实是，钱买房子容易，房子换钱越来越难。

去年11月至今年3月，郑州二手房成交量分别为7000套、6600套、5100套、34套、1171套，剔除受疫情影响不具参考性的2、3月份数据，整体成交量跌势明显。

价格方面，2月份时，郑州全市二手房均价为13600元/平，到4月初已下跌至13500元/平，一个多月时间，又降了100块钱。

总体来看，郑州二手房市场库存天量、价格阴跌、成交疲软的局面还将持续，而过去一年囤房惜售的人，正在为自己的贪婪付出代价。

该来的终究会来，晚来一会儿，只会让你付出更大代价。现在如果不打个8折甚至7折，就是把房子夸出花，也说服不了买主了。

本文梳理了目前郑州1490个二手房楼盘均价，并给出房东俱乐会指导出售价，持币观望的买主们，坐稳了。

01

金水区

金水区3月二手房均价16500元/平左右，环比上月下跌0.74%，新房均价18000元/平左右，环比上月下跌1.22%。

挂牌二手房房源主要集中在金水老城，城市优质资源配套长期汇聚于此，支撑了二手房价目前仍居于全市高位。

随着城市发展，利好出尽的金水老城活力大不如前，高端工作、优质教育和医疗资源逐渐向东区分流，学区房概念稀释，只留下单位老旧家属院扎推的观感，目前的二手房价格难以维持。

本区域二手房推荐楼盘：东润泰和、建业贰号城邦、普罗旺世、金林公馆。

02

中原区

中原区3月二手房均价13640元/平左右，环比上月下跌0.27%，新房均价13910元/平左右，环比上月下跌0.1%。

中原区生活氛围浓郁，居民故土情结最重，一般不愿意跨区置业，但老旧厂矿家属院充斥中原老城，常西湖新区还未熟化，全区新建楼盘不多，也难言品质，导致购买力无处释放，持币观望情绪浓重。

本区域二手房推荐楼盘：保利心语、锦艺国际华都、锦绣城、中原新城观澜、华瑞紫韵城。

03

二七区

二七区主要分为二七老城和二七新区两部分。3月二手房均价13260元/平左右，环比上月上涨0.75%，新房均价13000元/平左右，环比上月下跌0.77%。

二七区的新旧城区之间的代际差更明显，二七商圈及火车站地区持续没落，京广路沿线铁路家属院和市直单位家属院陈旧破落，全区仅靠二七万达一个商场贡献商业活力，二七新区规划喜人但发展缓慢，整体前景堪忧。

全区仅大学路、航海路沿线二手房稍有竞争力，其余均不值一提。

本区域二手房推荐楼盘：亚新盛世家园、康桥金域上郡、二七万达住宅、正商城。

04

管城回族区

管城区3月二手房均价14970元/平左右，环比上月下跌0.1%，新房均价13800元/平左右，环比上月持平。

管城区这几年的变化也可圈可点，原来主城内最多的棚户区目前基本拆迁完毕，商都历史文化区的建设和商都新区的崛起，终于让管城区在竞争中迎头赶上。

老管城核心区作为郑州最悠久历史文化的代言人，商都新区作为新时期承接东区、港区连片发展的桥梁，未来的区域价值都将进一步提升，也有力地支撑了区域新房价格的高歌猛进。

但与此同时，管城区配套差、仍处在发展起步阶段的问题也很突出，弥补区域塌陷还需五年以上，未来小李庄车站片区如能尽快推进，或许可以弯道超车。

本区域二手房推荐楼盘：绿都澜湾、长城康桥花园、绿都紫荆华庭、永威城。

05

郑东新区

郑东新区3月二手房均价17285元/平左右，环比上月持平，新房均价26750元/平左右，环比上月下跌1.39%。

郑东新区作为郑州城市发展核心，集全市利好于一身，有郑东新区CBD、金水东路、高铁站片区的高端商务优势，有龙子湖高校群的人才优势，还有北龙湖的城市品质标杆，再加上不断倾斜的交通、优质教育等配套，不光新房抢手，二手房也有足够大的竞争力。

该区域在二手房选择上，只要避开物业不及格的老CBD洋房区和高铁站附近价位过高的高端小区即可。

本区域二手房推荐楼盘：广电天韵、中义阿卡迪亚、中豪汇景湾、永威五月花城、海马公园。

06

高新区

高新区3月二手房均价8118元/平左右，环比上月持平，新房均价13140元/平左右，环比上月持平。

高新区最让人无法忍受的交通瓶颈问题，随着西四环高架、地铁8号线、科学大道快速路、彩虹桥重建等利好的释放，未来将会得到极大改善，这波利好全部兑现还需三到五年，以目前的二手房价格去搏未来，还是有机会的。

双湖科技城和滨河文化区也将在未来几年逐步落地，以此反哺高新老城，也是利好。并且，高新区拥有无出其右的优质教育资源，这也是支撑二手房价值的重要指标，只要价格合适，片区内的品质二手楼盘值得考虑。

本区域二手房推荐楼盘：公园道一号、万科城、恒大城、保利文化广场、碧桂园西湖。

07

中牟

中牟3月二手房均价10109元/平左右，环比上月上涨0.29%，新房均价10700元/平左右，环比上月下跌23.4%。

房住不炒，远郊先凉，谁先前最招摇，谁死得最难看。如果白沙还需五年成熟的话，那绿博时间上还得翻倍。

郑州刚需外溢不了那么远，改善置业也卖不掉二手房，那么远的距离，让中牟暂时还是正常的中牟就好。如果非要买，不要迷信文旅，看看哪儿有地铁口还行。

本区域二手房推荐楼盘：名门紫园、亚新美好艺境。

08

经开区

经开区3月二手房均价13910元/平左右，环比上月持平，新房均价15860元/平左右，环比上月上涨0.66%。

经开区有制造业，有上接郑东新区下连航空港区的地缘优势，路网发达，还有滨河国际新城的发展潜力，怎么看怎么有戏。

本区域二手房推荐楼盘：富田九鼎世家、恒大绿洲、华润紫云府、阳光城檀越。

09

惠济区

惠济区3月二手房均价13450元/平左右，环比上月下跌0.44%，新房均价13300元/平左右，环比上月下跌0.92%。

惠济区本身的环境优势加上国家对黄河流域生态保护规划的重视，未来片区的城市形象将会有极大提升。

去年地铁2号线二期开通，7号线也将于今年开建，在承接部分金水区刚需外溢的同时，也照顾到了外来人口落户郑州的需求。至于没有产业支撑的问题，随着金水区产业北移和北龙湖产业落地，惠济区似乎只用来住也足够了。

郑州四中、市三院、惠济万达、吾悦广场的加持，也会极大缓解片区配套不足的尴尬，区域内的二手房还是值得挑一挑的。

本区域二手房推荐楼盘：民安北郡、融创中原宸院、正弘澜庭叙、锦艺四季城。

10

荥阳

荥阳3月二手房均价8100元/平左右，环比上月下跌0.79%，新房均价8090元/平左右，环比上月持平。

荥阳新房和二手房价格总体持平，前几年收割了一波郑州刚需外溢后，这两年也消停了。

房价从10000回落至8000，再涨回去难，基本上也降无可降。只有厘清荥阳城区是离郑州最近的县市区、产业基础雄厚、郑州一心两翼的发展将加速推进、10号线是郑州最先开通至县市城区的地铁线和最近郑州市提出要把郑州西站交通枢纽地位做大做强这几点，其实并不用担心它的发展前景。

唯一需要克服的是非市级的城市资源配套，毕竟你去荥阳买房，还是想做郑州人而不是荥阳人。实在没钱买郑州，荥阳是县市首选。

本区域二手房推荐楼盘：新田城、碧桂园龙城天悦、清华大溪地。

11

航空港区

航空港区3月二手房均价8036元/平左右，环比上月持平，新房均价9710元/平左右，环比上月下跌4.26%。

航空港区有大产业、大物流、高科技和不可限量的未来，只是你在主城工作、港区居住，实在难言便利。

这是一个自成系统的片区，目前来说，在港区有不错且长期的工作，买港区尚可，除此之外，口袋再缺钱也不要考虑港区。

以这个标准来说，本区域二手房推荐楼盘：永威南樾、万科美景魅力之城、正弘中央公园。

12

上街区

上街区3月二手房均价5940元/平左右，环比上月上涨0.47%，新房均价7850元/平左右，环比上月上涨9.5%。

上街区这块区级飞地在郑州的存在感之低，数十年如一日。铝厂辉煌不再后，区域也再无建树。

上街区是上街人自己的上街区，跟郑州刚需无关，南部几个山地别墅盘倒是适合郑州成功人士作为第三居所来使用。什么时候郑上新区成气候了，上街区才有的看，但无论如何，都跟主城无关了。

对于上街区人民来说，买低于新房价2000左右的次新房是不错的选择。

本区域二手房推荐楼盘：亚星江南小镇、郡临天下、郑西联盟新城、德宝城墅。

13

巩义市

巩义3月二手房均价7152元/平左右，环比上月下跌6%，新房均价7360元/平左右，环比上月持平。

河南省提出把洛阳打造为省级副中心城市的规划，对巩义有一定利好，不过巩义自身经济实力已经够强。

巩义市是全国百强县，经济基础强，但强在二产，受环境治理影响较大，未来经济向三产转型的趋势不明朗。联系到房地产市场，还是纯自产自销。

本区域二手房推荐楼盘：东方现代城、东润峰景、巩义建业壹号城邦。

14

新密市

新密3月二手房均价5900元/平左右，环比上月上涨1.7%，新房均价7980元/平左右，环比上月持平。

新密号称郑州西南后花园，境内伏羲山绵延百里，红石景色秀丽。城区由郑少洛高速连接郑州主城，30分钟车程即到，郑州车不收过路费。炒虾尾好吃。

言归正传，新密目前主要靠曲梁服装产业和黄帝宫文旅产业衔接郑州主城，精神可嘉，实际不温不火，还是县市区的通病使然，太远了。不过新密人什么都清楚，不指望郑州主城提携，有钱了我们去郑州买好房子。

本区域二手房推荐楼盘：金茂华庭、东城半岛、新密金域蓝湾。

15

新郑市

新郑3月二手房均价8646元/平左右，环比上月上涨0.18%，新房均价9120元/平左右，环比上月下跌0.48%。

说新郑，主要还是说南龙湖，作为这些年郑州的刚需大本营，南龙湖一直活得很潇洒，也不暴涨，也不狂跌，不声不响就收了70万刚需置业。

大学城是起点，地铁2号线+城郊线开通是首功，华南城批发市场也很能唬人，区域房价实在却是首因。虽然没有暖气，水电不稳定、交通时常拥堵，但是真的不贵啊。

今年，南龙湖就要通暖气了，紫荆山南路也差不多能修通了，双湖大道大概率能上机场高速了，连老刘超市可能都要拆迁了，刚需圣地，买大开发商，不赔。至于新郑城区，那是和南港一条线的地方，请参照航空港区。

本区域二手房推荐楼盘：龙湖天宸原著、康桥九溪郡，龙湖锦艺城。

16

登封市

登封3月二手房均价6838元/平左右，环比上月持平，新房均价7966元/平左右，环比上月持平。

登峰离郑州最远，也最有知名度。中岳嵩山、少林功夫，中国名片，可以了，比生造的文旅乐园有内涵，别忘了，还有郑州野生动物园。

这能让郑州人去买房吗？不能。所以，登封房价也是自成一体的闭合生态，多在让游客能多住一晚上下功夫，登封人民就能过得很舒服。

本区域二手房推荐楼盘：尚城国际、恒大桃花源、磴槽锦园。

城外基础设施建设持续推进，新增就业人口增加，新房价格越来越亲民，支撑二手房价格上涨的动力已消耗殆尽。

越来越多的人开始认识到好房子一套足以，所以大部分二手房势必将遭七折甩卖。

在当下国际、国内经济普遍受冲击的形势下，卖得掉的二手房，才叫钱。

疫情期间成交的这1000多套二手房卖家无疑是幸运的，不过现在也不晚，只要你的房子不被拆迁，明天你痛下决心打上七八折挂牌，依然还是幸运者。

倒是等着被拆迁这事儿的几率，以后在郑州跟等着中500万一样难了。

做选择其实并不难，你之所以一边埋怨，一边又安于现状，是因为你还没到无路可走的时候。

真正的选择，是别无选择。

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